Kosten bei Übergaben von Immobilien
Die Übergabe einer Immobilie ist mit Kosten verbunden.
Die wichtigsten Kosten sind:
Kosten des Übernehmers
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % des Grundstückswertes.
Seit 01.01.2016 ist der Steuersatz bei Erwerbsvorgängen im Familienverband vom Grundstückswert der Immobilien abhängig:
- für die ersten Euro 250.000 Grundstückswert 0,5 %
- für die nächsten Euro 150.000 Grundstückswert 2 %
- über Euro 400.000 Grundstückswert 3,5 %
Zum Familienverband zählen neben Ehegatten, eingetragenen Partner, Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Elternteile, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder und Schwiegerkinder der Übergeber zusätzlich noch Geschwister, Nichten und Neffen der Übergeber.
Grundbuchsgebühr
Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist grundsätzlich eine Gebühr von 1,1 % des Verkehrswertes der Immobilie zu entrichten.
Bei Übertragungen im Familienverband (zur Frage, wer zum Familienverband zählt, siehe „Grunderwerbsteuer“) ist das 3-fache des steuerlichen Einheitswertes Bemessungsgrundlage der Grundbuchsgebühr.
Für die Eintragung eines Pfandrechtes ins Grundbuch ist gegebenenfalls eine Gebühr von 1,2 % des Pfandrechtsbetrages zu entrichten.
Grundverkehrsgebühr
Jedes Bundesland hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz. Die einzelnen Landes-Grundverkehrsgesetze sind zwar in vielen Bereichen ähnlich, unterscheiden sich aber in zahlreichen Detail.
Die Grundverkehrsgebühren spielen bei Übergaben in Oberösterreich beispielsweise in folgenden Fällen eine Rolle
- durch die Übergabe kommt es zu einer Teilung des land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes der Übergeber
- die Übergabe erfolgt zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes in einem Vorbehaltsgebiet (derzeit Gemeinden im Salzkammergut, Seengebiet und Pyhrn-Priel-Region)
- die Übergabe erfolgt an Ausländer, die nicht zugleich Angehörige eines EWR-Mitgliedstaates sind.
Bedarf ein Übergabsvertrag der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, beträgt die Grundverkehrsgebühr 0,05 % des Wertes der Immobilie (Verkehrswert). Die Mindestgebühr beträgt mindestens Euro 65 und maximal Euro 650. Für den Antrag sind zusätzlich Stempelgebühren von Euro 14,30 und für die Beilage Stempelgebühren von Euro 3,90 pro Bogen zu bezahlen.
Vertragserrichtung
Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Wert der Schenkung und hängt andererseits vom Arbeitsaufwand ab. Wir geben Ihnen beim Erstgespräch gerne Auskunft über die zu erwartenden Kosten.
Beurkundung
Wir empfehlen Schenkungsverträge in Form eines Notariatsaktes zu errichten. Wer einen Schenkungsvertrag in Form eines Notariatsaktes errichtet, geht den sichersten Weg und erspart sich künftig Diskussionen über eine mögliche Nichtigkeit mangels Einhaltung der Formpflichten.
Die Kosten der Beurkundung sind von der Höhe sind vom Wert der Schenkung abhängig. Wir informieren Sie gerne über die Höhe dieser Kosten.
Kosten des Übergebers
Immobilienertragsteuer
Seit dem 01.04.2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien der Einkommensteuerpflicht.
Von der Immobilienertragsteuer erfasst ist nur die entgeltliche Veräußerung (zB Verkauf). Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie. Daher fällt bei Schenkungen, Übergaben und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Unentgeltlich ist eine Veräußerung dann, wenn die Gegenleistung weniger als 50 % des Verkehrswertes des Geschenks beträgt.
Kosten der Abgabenerklärung / Selbstberechnung ImmoESt
Die Einführung der Immobilienertragsteuer führt teilweise zu einem erheblichen Mehraufwand bei der Errichtung und Durchführung von Kaufverträgen.
So hat der Schriftenverfasser sämtliche zur Erstattung der Abgabenerklärung / Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer erforderlichen Umstände zu erheben und zu dokumentieren. Auch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer ist zu prüfen und die notwendigen Bescheinigungen anzufordern.
Auch wenn bei Übergaben regelmäßig keine Immobilienertragsteuer anfällt, ist dennoch eine Abgabenerklärung / Selbstberechnung durchzuführen.
In der Praxis wird ein Pauschalbetrag für diese Tätigkeiten einvernehmlich vereinbart.
Kosten der Lastenfreistellung
Übernehmer möchten ihre Traum-Immobilie in der Regel lastenfrei erwerben.
Es kann sein, dass im Grundbuch noch Lasten eingetragen sind. Das können zB Pfandrechte sein, die zur Sicherstellung von Krediten der Übergeber dienen. Aber auch Versorgungsrechte zugunsten der Eltern der Übergeber aus vorangegangen Übergaben sind häufig anzutreffen, zB Wohnungsgebrauchtsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Die Kosten der Löschung solcher grundbücherlichen Rechte tragen zumeist die Übernehmer. Die Beteiligten können Abweichendes vereinbaren.
