Nebenkosten beim Kauf von Immobilien
Beim Kauf einer Immobilie ist darauf zu achten, dass abgesehen vom Kaufpreis auch Nebenkosten anfallen, die bis zu 10 % des Kaufpreises betragen können.
Die wichtigsten Nebengebühren sind:
Kosten des Käufers
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises.
Seit 01.01.2016 ist der Steuersatz bei Erwerbsvorgängen im Familienverband vom Grundstückswert der Immobilien abhängig:
- für die ersten Euro 250.000 Grundstückswert 0,5 %
- für die nächsten Euro 150.000 Grundstückswert 2 %
- über Euro 400.000 Grundstückswert 3,5 %
Zum Familienverband zählen neben Ehegatten, eingetragenen Partner, Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Elternteile, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder und Schwiegerkinder der Übergeber zusätzlich noch Geschwister, Nichten und Neffen der Übergeber.
Grundbuchsgebühr
Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist grundsätzlich eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten.
Bei Übertragungen im Familienverband (zur Frage, wer zum Familienverband zählt, siehe „Grunderwerbsteuer“) ist das 3-fache des steuerlichen Einheitswertes Bemessungsgrundlage der Grundbuchsgebühr.
Für die Eintragung eines Pfandrechtes ins Grundbuch ist gegebenenfalls eine Gebühr von 1,2 % des Pfandrechtsbetrages zu entrichten.
Maklerprovision
Für die Vermittlung eines Kaufvertrages kann – abhängig vom Maklervertrag – sowohl für die Käufer als auch für die Verkäufer eine Verpflichtung zur Bezahlung einer Provision bestehen.
Grundverkehrsgebühr
Jedes Bundesland hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz. Die einzelnen Landes-Grundverkehrsgesetze sind zwar in vielen Bereichen ähnlich, unterscheiden sich aber in zahlreichen Detail.
In Oberösterreich bedürfen beispielsweise
- der Kauf von land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken und
- der Erwerb durch Nicht-EU-Staatsbürger
der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.
Besteht eine Genehmigungspflicht beträgt die Grundverkehrsgebühr 0,05 % des Wertes der Immobilie (Kaufpreises, Verkehrswert). Die Mindestgebühr beträgt mindestens Euro 65 und maximal Euro 650. Für den Antrag sind zusätzlich Stempelgebühren von Euro 14,30 und für die Beilage Stempelgebühren von Euro 3,90 pro Bogen zu bezahlen.
Vertragserrichtung
Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Kaufpreis und hängt andererseits vom Arbeitsaufwand ab. Wir geben Ihnen beim Erstgespräch gerne Auskunft über die zu erwartenden Kosten.
Unterschriftsbeglaubigung
Damit ein Kaufvertrag im Grundbuch durchgeführt werden kann, sind die Unterschriften der Beteiligten zu beglaubigen. Die sichere Feststellung der Identität der Beteiligten ist ein wesentlicher Grund dafür, dass wir uns auf das österreichische Grundbuch wirklich verlassen können.
Die Kosten der Beglaubigung sind von der Höhe des Kaufpreises und der Anzahl der zu beglaubigenden Unterschriften abhängig. Ab der zweiten Unterschrift auf einer Urkunde kostet jede weitere Beglaubigung nur noch die Hälfte.
Kosten des Verkäufers
Immobilienertragsteuer
Seit dem 01.04.2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien der Einkommensteuerpflicht.
Von der Immobilienertragsteuer erfasst ist nur die entgeltliche Veräußerung (zB Verkauf). Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Verkäufer sowie von diesen selbst hergestellte Gebäude.
Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 % (seit 01.01.2016; vorher 25 %). Die Bemessungsgrundlage ist im Wesentlichen der Veräußerungserlös abzüglich der (adaptierten) Anschaffungskosten.
Für „Alt-Immobilien“, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Immobilien, kann die Einkommensteuer durch pauschale Berücksichtigung von Anschaffungskosten ermittelt werden. Die ist in vielen Fällen die für die Verkäufer günstigste Methode.
- erfolgte nach dem 31.12.1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, beträgt die Steuerbelastung 18 %(seit dem 01.01.2016; vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös
- ansonsten ergibt sich eine ImmoESt-Belastung von 4,2 % (seit 01.01.2016; vorher 3,5 %) des Veräußerungserlöses.
Kosten der Abgabenerklärung / Selbstberechnung ImmoESt
Die Einführung der Immobilienertragsteuer führt teilweise zu einem erheblichen Mehraufwand bei der Errichtung und Durchführung von Kaufverträgen.
So hat der Schriftenverfasser sämtliche zur Erstattung der Abgabenerklärung / Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer erforderlichen Umstände zu erheben und zu dokumentieren. Auch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer ist zu prüfen und die notwendigen Bescheinigungen anzufordern.
Schließlich hat der Schriftenverfasser die Bezahlung der Immobilienertragsteuer bei treuhändiger Kaufpreiszahlung zu überwachen und zu veranlassen.
In der Praxis wird ein Pauschalbetrag für diese Tätigkeiten einvernehmlich vereinbart.
Kosten der Lastenfreistellung
Käufer möchten ihre Traum-Immobilie in der Regel lastenfrei erwerben.
Es kann sein, dass im Grundbuch noch Lasten eingetragen sind. Das können zB Pfandrechte sein, die zur Sicherstellung von Krediten der Verkäufer dienen. Aber auch Versorgungsrechte zugunsten der Eltern der Verkäufer aus vorangegangen Übergaben sind häufig anzutreffen, zB Wohnungsgebrauchtsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Die Kosten der Löschung solcher grundbücherlichen Rechte tragen zumeist die Verkäufer. Die Beteiligten können Abweichendes vereinbaren.
